Plötzlich Vermieter: Eine Wohnung vermieten – Checkliste

Szenario: Ich wohne in einer Eigentumswohnung, ziehe demnächst aus und vermiete die Wohnung anschließend. (Ob ich in neues Eigentum ziehe oder etwas miete ist egal, der Prozess ist derselbe.) Was muss ich alles beachten?

Diese Checkliste habe ich aus aktuellem Anlass für mich erstellt, vielleicht hilft sie ja jemandem. Generell: Man sollte früh mit der Planung anfangen, aber sich keinen zu großen Kopf machen, wenn man damit keine Erfahrung hat. Man muss akzeptieren, dass man an der einen oder anderen Stelle draufzahlt oder unnötige Ausgaben tätigt. Gerade die Kalkulation der zu erwartenden Gewinne (sofern man nicht aus steuerlichen Gründen eh Verluste einfahren will) fand ich im Vorfeld nahezu unmöglich. Und bei nur einer Wohnung geht es ja auch nur um ein paar hundert Euro im Monat, sodass man überlegen sollte, eventuellen kurzfristigen Leerstand zugunsten eines etwas entspannteren Zeitplans in Kauf zu nehmen.

Beim ersten Mal macht man das halt vor allem, um zu lernen. (Danke an Chris für den Titelvorschlag.)

Komplex: Wohnen (aka Umzugscheckliste)

• Neue Wohnung finden (Am besten nicht zu knapp. Klar will man eventuelle Miete am neuen Wohnort sparen, aber das ganze Vermietungs-Projekt ist stressig genug, sodass man hier notfalls 1-2 Monate doppelte Kosten in Kauf nehmen sollte …)
• Verträge umziehen oder kündigen und neu abschließen (Energie, Telekommunikation). Oft gibt es Sonderkündigungsrechte, am einfachsten fragt man bei seinem Anbieter an. (Dabei stellt sich auch raus, ob man einen guten Anbieter gewählt hatte.) Muster siehe unten.
• Nachsendeauftrag anlegen
• Adresse bei Dienstleistern und Geschäftspartnern ummelden
  • Arbeitgeber, ggf. Krankenkasse und andere Versicherungen
  • Abonnements, Vereine (sofern man von denen noch was hören will)
  • Banken, Paypal etc.
  • Versanddienstleister, eBay, etsy und Co. (ganz wichtig!)
• Umzug organisieren
• Offiziell und amtlich ummelden

Energieanbieter kündigen

Musterkündigung:

Liebes Team,
die Wohnung, an der wir bislang Strom/Gas/… von Ihnen bezogen haben, werden wir ab 1.11. vermieten. Wir sind bereits in eine andere Wohnung umgezogen (wo bereits Energieverträge vorliegen). Wir melden zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe den Zählerstand.
Müssen wir unsren bisherigen Vertrag mit Ihnen separat kündigen und wenn ja, wie gehen wir hier am besten vor? In diesem Fall kündige ich unsren Vertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt und bitte Sie um eine Bestätigung der Kündigung incl. Nennung des Vertragsendes.
Vielen Dank für Auskünfte und freundliche Grüße
XYZ

Anmerkung: Sowohl bei team Energie (Gas) als auch EON (die hatten unsren Anbieter „Innogy direkt“ gekauft) reichte eine formlose Mail (bzw. eine Anfrage per Kontaktformular) und es kam eine Kündigungsbestätigung. Da, wo Telekommunikationsprovider prinzipiell jede Ungenauigkeit gegen die Kundin in Stellung bringen, geht das im Energiemarkt kulant zu. (Ich bin trotzdem für die Verstaatlichung.)

Komplex: Vermieten

• Vermietungs-Rechtsschutz oder Vermietungsverein (um eine Großschadensversicherung zu haben, die ggf. für eine Räumungsklage aufkommt; Rechtsberatung gerade beim Mietvertrag schadet auch nicht und ist meist irgendwie inkludiert). Achtung: Hier gibt es oft Wartezeiten, sodass man einige Monate vorher planen sollte!
• Hausverwaltung über die Pläne informieren (damit man auch ggf. mitbekommt, falls die anderen Mitglieder der WEG zustimmen müssen o.ä.).
• Finanzielles
  • Steuerberatung (gerade, falls man die alte Wohnung noch abbezahlt und möglichst viel absetzen will oder wenn die Konstellation kompliziert ist).
  • Konten anlegen: Eines für Mietbewegungen, Hausgeld, Nebenkosten; eines für die Mietkaution (außer man löst das über ein von Mieter oder Mieterin anzulegendes Konto oder eine Bürgschaft). Achtung, das kann dauern: Vom Neuantrag bis zur Kenntnis der IBANs verging bei der DKB gut ein Monat. Also lieber schon in der Planungsphase beantragen.
    • Übrigens: Das „Mietkonto“ der DKB ist direkt für Mieteinzahlungen durch die Mieterin da, das Kautionskonto direkt für die Einzahlung der Kaution durch die Mieterin. Vom Mietkonto können auch Hausgeld und andere Ausgaben abgebucht werden, man muss also nicht aufs Cash-Konto umbuchen. Der FAQ-Bereich der DKB ist da m.E. etwas schwammig, dafür ist der Support schnell und freundlich.
  • Projekt grob kalkulieren (Kosten und Erträge schätzen; Rücklagen einberechnen; übliche Miete über Immobilienportale recherchieren, ggf. Mietpreisbremse recherchieren; Infos von der Steuerberaterin einbeziehen und ggf. nachfragen).
• Mieter(in) finden (im privaten Umfeld, per Makler, per Anzeige im Internet; ggf. auch per Anzeige in der Tageszeitung).
  • Wenn man zu viele Anfragen hat (was heute zumindest in Städten immer gegeben sein dürfte), kann man eine Mieterselbstauskunft verwenden. Vorlagen gibt es z.B. bei den Vermietervereinen, Immobilienportalen etc. Damit lässt sich gut die Ernsthaftigkeit von Anfragen bewerten — sowas auszufüllen kostet nämlich Zeit.
  • Hilfreich: Ein Video der Wohnung, nicht gelistet auf Youtube, das man Interessierten jederzeit zusenden oder verlinken kann. Alle Details kommen in die Videobeschreibung.
• Räumung, ggf. Renovierung (lies: die Wohnung für den neuen Mieter bewohnbar machen).
  • Sachen verkaufen: ggf. übernimmt der Mieter ja einige Möbel und Kleinkram, z.B. die Küche. Wegen des Verkaufspreises sollte man einfach mal einen „Zeitwertrechner“ googlen und gucken, ob das gute Stück noch etwas wert ist!
• Optional, aber nett und hilfreich: Unterlagen über alle verbauten oder in der Wohnung verbleibenden Geräte und Möbel zusammenstellen, ggf. Dinge dokumentieren, also eine Wohnungsdokumentation.
• Rauchmelder überprüfen und möglichst wartungsarm machen.
• Mietvertrag machen. (Vorlagen für Verträge gibt es zuhauf online oder über besagte Rechtsschutzversicherung)
  • Daten, die man von der Mieterin braucht: Vollständiger Name; vollständige aktuelle Anschrift; Gebursdatum und -ort (für die Eröffnung eines Mietkautionskontos, jedenfalls bei der DKB).
• Übergabeprotokoll vorbereiten. (Das erinnert einen auch z.B. daran, Zählerstände zu dokumentieren und zu melden etc.)
  • Hilfreich kann ein Übergabe-Video sein, das beiden Parteien zur Verfügung gestellt wird und den Zustand der Wohnung zusätzlich dokumentiert; das kann man z.B. auch nicht gelistet auf Youtube hochladen.
• Energie. Eine echte Tortur, ein kafkaesker Alptraum:
  • Energie-Zählerstände melden. Im Vorfeld hatte ich die Energieanbieter (EON, Teamgas) gefragt, wie ich das am besten mache, und dann eigeninitiativ nach der Schlüsselübergabe die Stände durchgegeben. Danach haben mich über 3 Wochen 4 verschiedene Parteien (EON, Teamgas, der „Netzbetreiber“ N-Ergie-Netz sowie die N-Ergie-AG) angeschrieben und erneut um Meldung gebeten. Die Zählerstände haben meine Zwischenablage quasi nie verlassen. Man fragt sich sehr, was der ganze Quatsch soll …
  • Neue Bewohner melden. Offenbar genügt es nicht, sich abzumelden, sondern man muss auch dem Netzbetreiber (oder dem lokalen Grundversorger? Am besten beiden!) den Namen des neuen Mietenden melden. Damit jemand schnell reagiert, kann man auch auf Twitter u.ä. Terz schlagen, denn offenbar geht es anders nicht.
• Einziehen lassen.
• Namensschilder tauschen (lassen). Gute Hausverwaltungen kümmern sich um sowas. Bei schlechten muss man selber ran.
• Wohnungsgeberbescheinigung geben. (Das mag zwar großer Quatsch sein, aber man muss es halt machen.) In Nürnberg geht das z.B. elektronisch.
• Profit.